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Une vision volontairement très simplifiée pour déterminer rapidement quel bail correspond à votre cas 

Le bail commercial : aussi appelé le bail 3/6/9 - C’est le « CDI » des commerçants et des artisans

Bail commercialLe bail commercial est un contrat de location  privilégié pour toutes les activités ayant un but commercial d'échange de service ou de marchandises.
Par extension ce bail aussi très souvent utilisé pour les bureaux dans la mesure où le futur utilisateur n'est pas une profession libérale ou une association (voir dans ce cas le bail professionnel).
Le propriétaire s'engage par un  bail commercial à louer son bien 9 ans au minimum.
Le locataire est très protégé par ce bail car il lui donne une "propriété commerciale". Toute reprise par le propriétaire, même à l'expiration du bail, pourra faire l'objet d'une indemnisation pour le dédommager du préjudice subit.
Le locataire peut, tous les 3 ans, résilier son bail moyennant un préavis de six mois.

Le bail dérogatoire - C’est le « CDD » des baux

Bail dérogatoire Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée ou bail précaire.
Il permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux, très protectrices pour le locataire mais engageant le locataire pour 3 ans minimum.
Il permet au propriétaire comme au locataire de ne pas s'engager sur une longue période. Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

Un bailleur peut conclure un bail dérogatoire, ou même plusieurs, avec le même locataire si:

  • leur durée totale ne dépasse pas 3 ans,
  • le bailleur et le locataire aient manifesté clairement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux, en insérant cette clause dans le contrat,
  • le bail soit conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

    Attention à bien gérer la fin de bail qui en peut se convertir automatiquement en bail commercial !

 

Le bail professionnel  - C’est le « CDI » des non commerçants

Bail professionelLe bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.

Un contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel peut être conclu uniquement par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) :
Professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats.
Professions libérales non réglementées : conseils en gestion, consultants.
Par extensions aux associations à but non lucratif et non commercial 

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s'il n'est soumis à aucune forme particulière. 

Un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.

Il est conclu pour une durée de 6 ans, le locataire peut sortir à tout moment du bail moyennant un préavis de 6 mois. Il ne donne droit à aucune propriété commerciale.

Le bail mixte Conjuguer le résidentiel et le professionnel 

Le bail mixte est un contrat de location par lequel un bailleur loue à un locataire un bien immobilier dont une partie est affectée à l’habitation et l’autre partie à l’exercice de sa profession. 

La durée du bail, la loi impose une durée minimale de trois ans si le bailleur est une personne physique (particulier) et de six ans si c'est une personne morale (entreprise).

Le locataire peut mettre un terme au contrat à tout moment, moyennant, en principe, un préavis de trois mois.

S’il garde le silence, le contrat est alors reconduit pour une durée de trois ans.

Le bail de droit commun 

Bail de droit commun

Bail pour tous les autres cas.
Ce bail s’applique au garage ou de parking. Seul le code civil s’applique, articles 1708 à 1762 pour les curieux.
Il offre une grande liberté contractuelle.




La convention d’occupationL’exception qui confirme la règle

 Lorsque le propriétaire ne maîtrise pas l’avenir de son bien c’est la convention d’occupation qui doit s’appliquer.

Il s’agit d’un contrat par lequel le propriétaire met à la disposition d'une personne, (appelé l'occupant), un bien, un terrain et lui en confère la jouissance à titre onéreux et de manière précaire, puisque le propriétaire des lieux peut mettre fin à l'occupation à tout moment sous l'influence de circonstances indépendantes de sa volonté (Expropriation, obtention d'un permis de construire par exemple).
La convention d'occupation précaire échappe au régime des baux commerciaux.